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9 Méthodes pour Investir dans l’Immobilier sans Acheter de Biens

L’an dernier, le marché de l’habitation était un marché record, les gains étant en partie attribuables au resserrement des stocks et aux taux hypothécaires excessivement bas. Dans certaines régions du pays, les prix des logements ont augmenté de plus de 10 % en moyenne.

Mais il n’y a pas que les grandes villes côtières qui connaissent une croissance énorme. Une récente enquête de GoBankingRates a révélé que de nombreuses villes ayant connu la plus forte croissance étaient situées à l’intérieur des terres, y compris : Buffalo, New York (34,6 %), Atlanta, Géorgie (24,54 %) et Cincinnati, Ohio (20,6 %).

En gardant cela à l’esprit, vous vous demandez peut-être si vous devriez jeter votre chapeau sur le ring et investir dans l’immobilier – ou si vous arrivez trop tard. Vous vous demandez peut-être aussi si vous devriez investir dans l’immobilier au sens traditionnel – comme devenir propriétaire.

Voilà la bonne nouvelle. Non seulement c’est encore le bon moment pour investir dans l’immobilier, car il est probable qu’il y aura plus de croissance, mais il y a aussi plus de façons que jamais d’investir dans le logement sans avoir à s’occuper des locataires ou d’autres détails du travail des propriétaires.

Investir dans des FNB immobiliers

Un fonds négocié en bourse, également connu sous le nom de FNB, est un regroupement d’actions ou d’obligations dans un seul fonds. Les FNB sont semblables aux fonds indiciels et aux fonds communs de placement du fait qu’ils offrent la même grande diversification et des coûts peu élevés dans l’ensemble.

Si vous voulez investir dans l’immobilier, mais aussi diversifier, investir dans un FNB à thème immobilier peut être une bonne idée. Le VNQ de Vanguard, par exemple, est un FNB immobilier qui investit dans des actions émises par des fiducies de placement immobilier (FPI) qui achètent des immeubles de bureaux, des hôtels et d’autres types d’immeubles. IYR est un autre FNB immobilier qui fonctionne de la même façon puisqu’il offre un accès ciblé à des actions immobilières et à des FPI canadiens.

Il y a beaucoup d’autres FNB qui offrent une exposition à l’immobilier, alors assurez-vous de faire vos recherches et d’envisager les possibilités.

Investir dans des fonds communs de placement immobilier

Tout comme vous pouvez investir dans des FNB immobiliers, vous pouvez également investir dans des fonds communs de placement immobiliers. Un de mes collègues, Taylor Schulte de Define Financial à San Diego, dit qu’il ne jure que par un fonds commun de placement immobilier connu sous le nom de DFREX. Pourquoi ? Parce que ses faibles coûts et sa feuille de route l’aident à se sentir confiant quant aux rendements futurs. En plus des faibles coûts, M. Schulte affirme que la stratégie de DFREX s’appuie sur des décennies de recherches universitaires menées par des économistes lauréats du prix Nobel.

TIREX est un autre fonds commun de placement immobilier à considérer avec un actif de 1,9 milliard de dollars, une large diversification parmi les biens immobiliers et des frais peu élevés.

Investir dans les FPI

Les consommateurs investissent dans les FPI pour la même raison qu’ils investissent dans les FNB et les fonds communs de placement immobiliers ; ils veulent investir dans l’immobilier sans détenir de biens matériels. Les FPI vous permettent de faire exactement cela tout en diversifiant vos avoirs en fonction du type de catégorie immobilière dans laquelle chaque FPI investit.

Le conseiller financier Chris Ball de BuildFinancialMuscle.com m’a dit qu’il investit personnellement dans les REITs pour la diversification et pour la “non-corrélation” avec d’autres types d’actions. Il dit qu’il aime les données à long terme malgré les sautes d’humeur typiques et les hauts et les bas du marché immobilier.

“Cela me permet également d’être exposé à l’immobilier sans avoir à être propriétaire “, dit-il. M. Ball dit aussi que beaucoup de ses clients sont d’accord avec cette position et qu’ils investissent dans les FPI dans le cadre de leur portefeuille.

Cela étant dit, je suggère habituellement aux clients de rester à l’écart des FPI non négociés et d’acheter uniquement des FPI cotés en bourse. La Securities and Exchange Commission (SEC) des États-Unis a récemment lancé une mise en garde contre les FPI non négociés, soulignant que le manque de liquidité, les frais élevés et le manque de transparence de la valeur créent un risque indu.

Investir dans une entreprise axée sur l’immobilier

Il existe de nombreuses sociétés qui possèdent et gèrent des biens immobiliers sans être exploitées en tant que FPI. La différence, c’est que vous devrez creuser pour les trouver et qu’ils pourraient payer un dividende inférieur à celui d’un FPI.

Les sociétés axées sur l’immobilier peuvent inclure des hôtels, des exploitants de centres de villégiature, des sociétés de multipropriété en temps partagé et des promoteurs immobiliers commerciaux, par exemple. Assurez-vous de faire preuve de diligence raisonnable avant d’acheter des actions de sociétés individuelles, mais cette option peut être une bonne option si vous voulez être exposé à un type spécifique d’investissement immobilier et avoir le temps de faire des recherches sur les données historiques, l’historique de la société et d’autres détails.

Investir dans la construction de maisons

Si vous regardez la croissance du marché immobilier au cours de la dernière décennie ou plus, il est facile de voir qu’une grande partie de cette croissance est le résultat d’un inventaire limité de logements. Pour cette raison, plusieurs prédisent que la construction de nouvelles maisons continuera de prospérer au cours des prochaines décennies ou plus.

En ce sens, il est facile de comprendre pourquoi investir dans le secteur de la construction pourrait aussi être intelligent. Une industrie entière de constructeurs de maisons aura besoin de développer de nouveaux quartiers et de réhabiliter les anciens, après tout, donc c’est peut-être le bon moment pour acheter.

Les grands constructeurs de maisons à surveiller comprennent LGI Homes (LGIH), Lennar (LEN), D.R. Horton (DHI) et Pulte Homes (PHM), mais il y en a beaucoup d’autres à découvrir par soi-même.

Embaucher un gestionnaire immobilier

Bien que vous n’ayez pas besoin d’acheter une propriété physique pour investir dans l’immobilier, il y a au moins une stratégie qui peut vous aider à avoir votre gâteau et à le manger aussi. Beaucoup d’investisseurs qui veulent être exposés à l’immobilier locatif qu’ils peuvent voir et toucher vont de l’avant et achètent des loyers, mais engagent ensuite un gestionnaire immobilier pour s’occuper de tous les travaux lourds.

Lee Huffman, un écrivain de voyages et de style de vie pour BaldThoughts.com, m’a dit un jour qu’il possède une propriété locative en Caroline du Nord, mais qu’il vit en Californie. Bien qu’il ait d’abord essayé de gérer ses propriétés à distance, il a finalement choisi de travailler avec un gestionnaire immobilier pour sauver sa santé mentale et ses profits.

Bien qu’il verse plus de 8 à 10 % du loyer brut à son gérant, c’était quand même ” l’une des meilleures décisions qu’il ait jamais prises ” en tant qu’investisseur immobilier, dit-il. “Ils s’occupent des bases de l’immobilier locatif – réparations mineures, vérification des locataires potentiels, collecte des loyers – afin que je puisse me concentrer sur ma carrière, ma famille et trouver le prochain investissement immobilier locatif rentable “, note M. Huffman.

En ce sens, il obtient les avantages d’être propriétaire sans avoir à travailler dur. “L’un des rôles les plus importants d’un gestionnaire immobilier est d’agir comme tampon entre le locataire et moi “, dit Huffman. “Je ne reçois pas d’appels, de SMS ou d’e-mails de locataires à toute heure du jour ou de la nuit.”

La clé pour s’assurer que cette stratégie fonctionne est de s’assurer que vous n’investissez que dans des propriétés dont les flux de trésorerie sont suffisants pour payer un gestionnaire immobilier tout en obtenant un taux de rendement appréciable.

Investir dans des billets immobiliers

Les billets immobiliers sont un type d’investissement que vous pouvez acheter si vous êtes intéressé à investir dans l’immobilier, mais que vous ne voulez pas nécessairement traiter avec un immeuble de briques et de mortier. Lorsque vous investissez dans des billets immobiliers par l’entremise d’une banque, vous achetez généralement des titres de créance à des prix bien en deçà de ce qu’un investisseur de détail paierait.

Par le passé, j’ai investi dans des billets immobiliers par l’entremise d’un investisseur particulier que je connais qui achète et rénove une propriété. Jusqu’à présent, mes expériences n’ont été que positives. Cependant, je ferais preuve de diligence raisonnable pour m’assurer que vous savez dans quoi vous investissez, que vous investissiez dans des billets immobiliers auprès d’une banque ou d’un investisseur immobilier qui cherche activement de nouvelles propriétés.

Prêts en monnaie forte

Si vous n’aimez aucune des autres idées de cette liste, mais que vous avez de l’argent à prêter, vous pouvez aussi envisager d’accorder un prêt d’argent comptant. Mon ami Jim Wang de WalletHacks.com dit qu’il investit actuellement dans l’immobilier avec cette stratégie puisqu’il veut être exposé mais ne veut pas traiter avec le fait d’être propriétaire. Il dit aussi que le ROI (retour sur investissement) de son temps ne serait pas aussi bon que d’autres opportunités puisque son temps est précieux.

Les prêts Hard Money sont essentiellement un prêt direct à un investisseur immobilier, dit-il. Wang offre des prêts immobiliers à un investisseur qu’il connaît en personne, ce qui lui permet d’obtenir un rendement de 12 % sur son argent. Wang dit qu’il se sent à l’aise avec l’installation puisque l’investisseur est quelqu’un qu’il connaît, mais il n’est pas sûr qu’il serait à l’aise avec un étranger.

De toute façon, les prêts d’argent comptant directement aux investisseurs immobiliers sont une autre stratégie à considérer si vous voulez investir dans l’immobilier mais ne voulez pas traiter avec une propriété et les maux de tête qui l’accompagnent.

Investir dans l’immobilier en ligne

Enfin, n’oubliez pas toutes les nouvelles entreprises qui sont apparues pour aider les investisseurs à s’impliquer dans l’immobilier sans se salir les mains. Les sites Web comme Fundrise et RealtyShares vous permettent d’investir dans des placements immobiliers commerciaux ou résidentiels et de recevoir des distributions de flux de trésorerie en retour.

Investir dans l’une ou l’autre société est semblable à investir dans des FPI, car votre argent est mis en commun avec les liquidités d’autres investisseurs qui profitent de la plateforme. L’argent que vous investissez peut être utilisé pour acheter une propriété résidentielle, un immeuble commercial, un immeuble d’appartements et plus encore. En fin de compte, vous bénéficiez des dividendes et des distributions et de l’appréciation à long terme des propriétés que vous “possédez”.

Bien que ni l’une ni l’autre entreprise n’existe depuis trop longtemps, elles sont toutes les deux performantes jusqu’à présent. Fundrise a généré un rendement moyen de 11,4 % sur les dollars investis en 2017, déduction faite des frais, et il n’est pas nécessaire d’être un investisseur qualifié pour ouvrir un compte.

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