Portefeuille diversifié : 5 façons d’investir dans l’immobilier

Si vous avez déjà eu un propriétaire, vous ne rêvez probablement pas d’en être un : Les appels de terrain au sujet des insectes surdimensionnés et des toilettes débordantes ne semblent pas être le travail le plus glamour.

Mais bien fait, l’investissement immobilier peut être lucratif, si ce n’est pas tape-à-l’œil. Il peut vous aider à diversifier votre portefeuille de placement existant et constituer une source de revenu supplémentaire. Et il n’est pas toujours nécessaire de se présenter à chaque appel d’un locataire.

L’investissement dans les FPI permet aux investisseurs individuels de s’étendre au-delà de la sphère de l’immobilier résidentiel.

Le problème, c’est que beaucoup de nouveaux investisseurs ne savent pas où et comment investir dans l’immobilier. Voici donc cinq options, allant d’une maintenance élevée à une maintenance réduite.

Investir dans des immeubles locatifs

Tiffany Alexy n’avait pas l’intention de devenir un investisseur immobilier lorsqu’elle a acheté sa première propriété locative à l’âge de 21 ans. Puis, une étudiante de troisième cycle à Raleigh, en Caroline du Nord, elle avait prévu d’aller à l’école supérieure locale et s’est dit qu’acheter serait mieux que de louer.

“Je suis allé sur Craigslist et j’ai trouvé un condo de quatre chambres à coucher, quatre salles de bain qui a été aménagé dans un style de logement étudiant. Je l’ai acheté, j’ai vécu dans une chambre à coucher et j’ai loué les trois autres “, dit Alexy.

L’installation couvrait toutes ses dépenses et lui rapportait 100 $ de plus par mois en argent comptant – loin d’être de la petite monnaie pour un étudiant diplômé, et suffisamment pour qu’Alexy attrape le virus de l’immobilier. Maintenant âgée de 27 ans, elle a cinq locations et est courtier et propriétaire d’Alexy Realty Group à Raleigh.

Alexy est entré sur le marché en utilisant une stratégie parfois appelée piratage de maison, un terme inventé par BiggerPockets, une ressource en ligne pour les investisseurs immobiliers. Cela signifie essentiellement que vous occupez votre immeuble de placement, soit en louant des chambres, comme Alexy l’a fait, soit en louant des unités dans un immeuble à logements multiples. David Meyer, vice-président de la croissance et du marketing sur le site, affirme que le piratage de maison permet aux investisseurs d’acheter une propriété comptant jusqu’à quatre unités tout en étant admissible à un prêt résidentiel.

Bien entendu, vous pouvez également acheter et louer l’ensemble d’un immeuble de placement. Trouvez-en un dont les dépenses combinées sont inférieures au montant que vous pouvez facturer en loyer. Et si vous ne voulez pas être la personne qui se présente avec une ceinture porte-outils pour réparer une fuite – ou même la personne qui appelle cette personne – vous devrez également payer un gestionnaire immobilier.

“Si vous le gérez vous-même, vous en apprendrez beaucoup sur l’industrie, et si vous achetez des propriétés futures, vous y entrerez avec plus d’expérience “, dit Meyer.

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Réparer et revendre des propriétés

C’est HGTV venu à la vie : Vous achetez une maison sous-évaluée qui a besoin d’un peu d’amour, la rénover le moins cher possible et la revendre à profit. La stratégie est un peu plus difficile qu’elle n’en a l’air à la télévision.

“Il y a un plus grand élément de risque, parce qu’une grande partie des calculs derrière l’inversion exige une estimation très précise du coût des réparations, ce qui n’est pas une chose facile à faire “, dit Meyer.

Sa suggestion : Trouvez un partenaire expérimenté. “Vous avez peut-être du capital ou du temps pour contribuer, mais vous trouvez un entrepreneur qui sait estimer les dépenses ou gérer le projet “, dit-il.

L’autre risque de volte-face est que plus vous détenez la propriété longtemps, moins vous gagnez d’argent parce que vous payez une hypothèque sans toucher de revenu. Vous pouvez réduire ce risque en vivant dans la maison au fur et à mesure que vous la réparez. Cela fonctionne tant que la plupart des mises à jour sont cosmétiques et qu’un peu de poussière ne vous dérange pas.

Utiliser un service de crowdfunding

Si vous connaissez des entreprises comme Prosper et LendingClub – qui mettent en relation des emprunteurs avec des investisseurs prêts à leur prêter de l’argent pour divers besoins personnels, comme un mariage ou une rénovation domiciliaire – vous comprendrez le concept derrière l’investissement à travers un site de crowdfunding immobilier.

Des sociétés comme RealtyShares et RealtyMogul mettent en relation des promoteurs immobiliers avec des investisseurs qui veulent financer des projets, soit par la dette, soit par des capitaux propres. Les investisseurs espèrent recevoir des distributions mensuelles ou trimestrielles en échange d’une prise de risque importante et du paiement de frais à la plateforme. Comme beaucoup d’investissements immobiliers, ces placements sont spéculatifs et illiquides – vous ne pouvez pas facilement les décharger de la même façon que vous pouvez négocier un titre.

Le problème, c’est que vous avez besoin d’argent pour gagner de l’argent. Le crowdfunding immobilier n’est généralement ouvert qu’aux investisseurs accrédités, définis par la Securities and Exchange Commission comme des personnes qui ont gagné un revenu de plus de 200 000 $ (300 000 $ avec un conjoint) au cours de chacune des deux dernières années ou qui ont une valeur nette de 1 million de dollars ou plus, sans compter une résidence principale.

FPI

Les FPI, ou fiducies de placement immobilier, vous permettent d’investir dans l’immobilier sans l’immobilier physique. Souvent comparés aux fonds communs de placement, il s’agit de sociétés qui possèdent des biens immobiliers commerciaux tels que des immeubles de bureaux, des espaces commerciaux, des appartements et des hôtels. Les FPI ont tendance à verser des dividendes élevés, ce qui en fait un bon investissement pour la retraite. Les investisseurs qui n’ont pas besoin d’un revenu régulier ou qui n’en ont pas besoin peuvent automatiquement réinvestir ces dividendes pour faire fructifier leur placement.

Les FPI peuvent être variés et complexes. Certains se négocient sur une bourse comme une action ; d’autres ne sont pas négociés publiquement. Le type de FPI que vous achetez peut être un facteur important dans le montant du risque que vous prenez, car les FPI non négociés ne se vendent pas facilement et peuvent être difficiles à évaluer. Les nouveaux investisseurs devraient généralement s’en tenir aux FPI cotés en bourse, que vous pouvez acheter par l’entremise d’un courtier en ligne. (Voir l’analyse NerdWallet des meilleurs courtiers pour les débutants si vous êtes nouveau dans ce monde).

Louer une chambre

Enfin, pour tremper le bord de votre orteil dans les eaux immobilières, vous pouvez louer une partie de votre maison via un site comme Airbnb. C’est du piratage pour l’engagement Phobe : Vous n’avez pas besoin d’engager un locataire à long terme, les locataires potentiels sont au moins quelque peu présélectionnés par Airbnb, et la garantie d’accueil de l’entreprise offre une protection contre les dommages-intérêts.

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